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Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, ist in der Regel keine Kleinigkeit. Eigentümer ohne Immobilienerfahrung und kaufmännischen Hintergrund sollten daher auf die Dienste eines Maklers zurückgreifen. Er übernimmt nicht nur die Verkaufsabwicklung, sondern kümmert sich beispielsweise auch um die Preisfindung sowie um die Vermarktung des jeweiligen Objektes. Dabei braucht der Makler auch die Unterstützung seines Auftraggebers. Denn der Verkaufserfolg hängt maßgeblich davon ab, welche Informationen und Dokumente der Verkäufer dem Makler zur Verfügung stellt.

Welche Informationen müssen Verkäufer zur Verfügung stellen?
Ein Verkäufer kann natürlich grundsätzlich davon ausgehen, dass sich ein potenzieller Käufer selbst informieren möchte und dass der Interessent die gewünschten Unterlagen auch von sich aus anfordern wird. Wartet der Verkäufer zunächst einmal ab, muss er damit rechnen, dass sich der Verkaufsvorgang in die Länge zieht. Zudem besteht die Gefahr, dass ein Geschäftsabschluss nicht zu Stande kommt, weil der Käufer in der Zwischenzeit ein anderes Objekt ins Auge gefasst hat. Abgesehen von möglichen Nachteilen, die dem Verkäufer durch einen verzögerten Verkaufsvorgang entstehen können, gibt es auch gesetzliche Verpflichtungen zur Vorlage von Dokumenten. Zum Beispiel muss zu einer Immobilie immer der jeweilige Energieausweis vorliegen. Kann der Käufer den Energieausweis nicht einsehen, droht dem Verkäufer ein Bußgeld.

Was sind die wichtigsten Informationsquellen für den Käufer?
Eine der wichtigsten Informationsquellen beim Immobilienkauf ist jedoch zweifellos der jeweilige Grundbuchauszug. Denn im Grundbuch ist vermerkt, wer der tatsächliche Eigentümer eines Grundstücks ist. Außerdem wird dort ersichtlich, ob das Grundstück mit einer Hypothek oder Grundschuld belastet ist und ob weitere Belastungen auf der Immobilie liegen. Gerade die Auswertung der Abteilung zwei des Grundbuches ist für den Verkauf einer Immobilie besonders wichtig. Ein Wegerecht für den Nachbarn auf dem dahinter liegenden Grundstück, ein Leitungsrecht für eine Wasserleitung oder nachbarrechtliche Beschränkungen zur Bebaubarkeit des Grundstückes sind wichtige Faktoren, die einen potenziellen Käufer in seiner Entscheidung beeinflussen können.

Wozu dient ein Wertgutachten?
Der IVD Immobilienverband empfiehlt außerdem, ein Wertgutachten von einem Immobilienmakler, Gutachter oder Sachverständigen einzuholen. Dieses Gutachten bietet für den Verkäufer Sicherheit bei der Preisfindung.

Welche Unterlagen werden von den Banken angefordert?
Neben den genannten Unterlagen wünschen die Kreditabteilungen der Banken zudem Nachweise über Gebäude- und Feuerversicherung und gegebenenfalls Mieteinkünfte sowie aktuelle Fotos der Immobilie. Soweit vorhanden sind auch die maßgeblichen Bauunterlagen, darunter Baugenehmigung, Baupläne und Baubeschreibung bei der Finanzierungsanfrage hilfreich. Bei Mehrfamilienhäusern werden darüber hinaus oft detaillierte Informationen über die Vermietung verlangt. Soll mit dem jeweiligen Darlehen der Kauf einer Eigentumswohnung finanziert werden, muss in der Regel auch eine Kopie der Teilungserklärung, der aktuelle Wirtschaftsplan und die letzte Abrechnung der Eigentümergemeinschaft vorgelegt werden.

Warum ist die Einsichtnahme in die Teilungserklärung so wichtig?
Die Bedeutung der Teilungserklärung wird oft von Wohnungskäufern und -verkäufern gleichermaßen unterschätzt. Das Dokument, das die Rechte und Pflichten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft regelt, werde in der Praxis häufig nicht gelesen – obwohl Käufer von Eigentumswohnungen bestätigen müssten, dass sie die Teilungs­erklärung vor der Vertragsunterzeichnung zur Kenntnis genommen haben.

Auch die Mikrolage zählt
Neben den für einen erfolgreichen Verkauf notwendigen Dokumenten gibt es eine Reihe von Unterlagen, die den Wert des Objektes unter Umständen steigern können. Dazu gehören beispielsweise Kopien von Mietverträgen, in denen eine Staffelmiete beziehungsweise indizierte Mieten vereinbart sind. Lohnend sind auch Nachweise über Modernisierungen oder unlängst erfolgte Reparaturen mit hohem Wertsteigerungseffekt. Darüber hinaus sollte ein Verkäufer auch daran denken, dass der Wert seiner Immobilien maßgeblich von der jeweiligen Mikrolage beeinflusst wird. Bei den Verkaufsverhandlungen ist es sehr hilfreich, wenn die Entwicklung der jeweiligen Wohnlage gut dokumentiert werden kann. Insbesondere dann, wenn das Wohnumfeld durch Infrastrukturmaßnahmen oder die Ansiedlung von Geschäften oder kulturellen Einrichtungen in der jüngsten Zeit stark aufgewertet wurde. Gerade hier kann ein Makler weiterhelfen. Er wird die Darstellung der Immobilie im Exposé immer auch durch eine Einschätzung der Wohnlagelage ergänzen.

Checkliste: Welche Unterlagen sollten beim Immobilienverkauf vorliegen?
Grundbuchauszug
Baugenehmigung
Baubeschreibung
Baupläne
Wertgutachten
Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
Grundrisse (bei Mehrfamilienhäusern)
Nachweise über Mieteinkünfte
Kopien von beispielhaften Mietverträgen
Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung
Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen
Beschreibung der Mikrolage